縣城沒有剛需
2019-05-23 16:07 縣城 縣城房價 四線城市

縣城沒有剛需

作者 真叫盧俊 來源 真叫盧?。?span>ID:zhenjiaolujun0426)

隨著房企的版圖越來越大,扎根的城市越來越多,縣城的樓市開發慢慢深入,而這一片廣闊而又陌生的市場里,很多赤裸裸的現象也開始慢慢浮現在我們眼前。

最近,我走訪了一些縣城,也陸陸續續聊了一些縣城里的操盤手,從我眼中和他們口里,我總結了關于縣城樓市的8個非典型性偏見

縣城沒有剛需

縣城樓市開發必須要正視的問題

就是這個城市急需好的房子,品質的房子,但是他們不缺房子。沒有外來人口年輕人也要住的舒適,所以緊湊戶型對他們來說是失效的

2012年,大量房企大量進軍三四線城市試圖實現規?;┱?,這也直接導致了三四線城市的巨量庫存,有一個重要原因就是簡單的用一線城市的小戶型去狂打,邏輯也很簡單,因為我們面積小所以總價可以更低

但是這樣的痛點在縣城完全失效,大部分用戶都是看完樣板房之后搖搖頭走開

四線之王中梁去年的成交結構里,六成來自改善性需求,什么是改善就是以前的房子不愿意住了,所以他們不是要買更大,但是一定不能買的太小。他們不一定需要別墅,但是一定喜歡大平層,三房起檔,120㎡是基礎款

所以也是如此,縣城沒有二手房,沒有二手房中介,沒有二手房需求,因為老房子大家都有,而且都是一樣的

縣城地段可以自定義,但也要足夠的代價

一個縣城的版圖規劃其實是非常薄弱的,沒有什么特別大的產業也沒什么特別大的利好。最大的改變就是你碰上縣政府搬遷,那么政府所到之處就是新區規劃了

那么開發商是否可以創造出一個新區呢,其實也是可以的,但是代價也是不小的

小鎮對于好地段有幾個要求:

一看有沒有餐飲特別是可以開到12點的排擋店,這是年輕人的僅有社交;二看有沒有兒童游玩和教育的地方,消費升級先發生在小孩子身上;三看有沒有電影院,年輕人最愿意花費的娛樂消費;四看有沒有大型的超市;五看有沒有重點幼兒園和小學,初中高中什么已經不算了

這些因素配好了,再配一個大型的住宅開發,那么就是這里的豪宅了

縣城的樓市只有兩種樓盤,一個好賣的和一群難賣的

大樹底下寸草不生,這也是縣城特殊的現象,這是縣城慘烈的地方,就是這個城市是不接受第二名的,第二就是沒人要的

所以碧桂園的壓力其實是來自于這里,為什么要比別人快,本質上也是來自這里。縣城的購房需求極度單一,人群也極度單一。所以必須要線下極度的極致才能吸引到用戶,第二名對于縣城來說就是頭號輸家

所以也正因為如此,縣城的樓市沒有競爭,大家寧可錯開推盤節奏也不要競爭,因為輸家會特別的難看

這也是很多時候這個城市的樓市沒有活力的很重要的原因,也是縣城可以孵化出地頭蛇的很重要云因

小鎮房價要么很溫和要么很震蕩

縣城房價沒有泡沫,因為大多不關心也不上心,這并不是什么層次能級的問題,道理很簡單,因為縣城沒有二手房,換句話來說買的房子也不太容易賣掉也沒人覺得需要很快賣掉,所以對于泡沫增值這樣的投資話術,小鎮青年不太信

為什么說很溫和,這也是和城市的需求構成的。小鎮的購房需求是相對穩定的,并且沒有非常明確的時間點,都是基于自己的實際需求出發

當然這兩年出現了2個變化,第一個就是外出奮斗的年輕人更加愿意給爸媽買房,因為他們在外已經很少能夠照顧到老人了,當然老人在家吃好喝好也不需要照顧,所以對于他們來說表達自己關懷的一個很重要的方式就是給他們換一套體面的房子

第二個呢也是外出奮斗的年輕人,當然這個情況有點特殊,可能已經到了結婚的時間點了,但是又買不起工作地方的房子,那怎么辦呢,怎么樣讓丈母娘覺得自己還有點誠意呢,就是在自己老家買一套房子。雖然沒啥用但是好歹也算證明了自己。很多年輕人都這樣決定了

那什么時候可能會出現房價震蕩呢,也有兩種情況,第一種撤縣并市,這種情況如今在城鎮化下發生的概率還是很大的,然后縣城的公共配套集中統一的提升,第二種納入某一都市圈范圍內人口流動突然密切,比如高鐵或者高速的開通。當然這樣的震蕩也是短期的,可能小幅提升之后也很快會溫和下來

什么是品牌,在這里最大的樓盤就是品牌

各位可能隱約有點印象,就是我們特別喜歡各種最大的吉尼斯紀錄,這道理就不解釋了,這些就是事實。對于縣城來說房地產品牌也同樣如此。

你是否是開發這個城市最大的一手房,是的話那你就是這個城市最好的品牌。所以你別意外,碧桂園就是很多縣城里最好的品牌。樣板房售樓處這種宮殿把尺度拉起來一般人都很難抗拒的

當然比碧桂園更好的品牌是什么,就是萬達,因為萬達不僅僅開發大盤,他還能在最快的時間里把這地方熱鬧起來,這對用戶來說以前沒有見過的,第一認知有了就是品質認知

所以本質上新城現在做的就是mini版本的碧桂園+萬達的模式,雖然土但有用

用戶看房子就看綠化、物業、立面

這基本上是縣城產品打造的黃金法則了,這也解釋為什么那么多項目都要帶上公園、公館之類的字眼。因為這些元素都是他們之前生活過程中稀缺的

以前不論是小產權房還是自建房,室內的空間很大,但是唯獨沒有社區的概念,而社區內的景觀綠化是沒有的。也就是對于他們來說電視里逛小區這樣的生活體驗是沒有的

這也是為什么綠城物業可以在江浙這么快復制,基本上都是縣城開發商主動去找的啊,因為真的很有用啊

另外為什么立面很重要,因為這是體面的象征啊。縣城里的人日常溝通的模式就是“我是住哪里哪里。”,別人如果回復說:“哦哦哦,就是那個什么樣子的房子吧。”

這樣的愉悅感和尊貴感是很強的。為什么法式風格可以在二三線大行其道,因為記憶度高啊,看一眼就和以前的房子不一樣。

四線沒有城市群但有家族群

這是很多深耕四線的開發商的布局戰略,他們沒有所謂的城市群都市圈的戰略,但是卻有極強的人脈網絡的戰略

目前在縣城,大部分還是在沿襲部落化的居住的模式,伴隨著家庭成員的成長,外出工作或者婚姻嫁娶外溢到周邊縣城,這樣的部落化的居住模式在如今相對松散但也若即若離

而對于他們來說,對于房企品牌的認知最大程度就來自親戚之間的飯桌上,所以可能很多人忽略了,中梁、祥生、碧桂園他們最強的不是在營銷,而是無孔不入的地推團隊

而他們如果在一個縣城中做出口碑,那么周圍的四個縣城是非常容易去擴展的。所以在他們的版圖里,沒有大圈但是各種繁星點點的小圈構成了整個公司的版圖

至于總部設置在哪里不重要,多半只是用來融資和招聘的工具,一輩子不會去那里開發的

縣城不愛貸款

這是非常根深蒂固的理念,大部分買房都不愿意貸款,而且哪怕貸款也不會非常高的比例。因為對于他們來說,他們對于房子的理解和一線城市是不一樣的

第一,不會覺得房子有什么金融屬性,甚至不會認為是資產,單純就是想要住的更好的個人空間

第二,負債的恐懼感會更強,拉長到30年的貸款對于他們來說,就是30年的壓迫感

最重要的一點就是這里買房也不算特別貴

當然,他們對投資其他的也沒有興趣,花錢最多的兩種地方,沒有魄力就存銀行,逢年過節的縣城銀行都會拿出各種促銷來吸引存款,我聽朋友說,很多銀行都是吸引縣城的存款然后放貸給一線城市的年輕人去買房,這樣的輪回也挺有趣的

當然,有魄力的小鎮青年會干嘛呢,最大筆開銷就是自己去開店,不論是線下開個網紅店還是網上開個店,都是如此。

這也是為什么在很長一段時間,不少小鎮里的優質商鋪可以賣到4萬以上的單價,因為這玩意對他們來說才是投資

如如果一定要我對縣城樓市做一個總結,中國房地產經歷了這么久的開發周期,依然有足夠的未知和好奇呈現在我們面前。在這一片廣闊的土地上,依然有各種現象在發生。當我們還未染指之前,所有感知只能算是猜想

中國房地產開發就像一輛長長的高鐵進山洞,車頭已經駛出看到了未來,車身也同樣感知到了方向和微光,而車尾依然在深邃的山洞里盤旋

而四線城市的房地產如今正在經歷的故事。所謂偏見,也許是我們沒有經驗。想要改變這些偏見,唯有需要時間。

無非是這個時間是給到你還是給到他。僅此而已

真叫盧俊
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